Se vuoi investire nelle operazioni immobiliari e non conosci i passaggi, le criticità o come poter elaborare un progetto, puoi trovare su questa pagina tutte le informazioni a carattere generale.
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COMPRARE – RISTRUTTURARE – RIVENDERE (HOUSE FLIPPING )
All’interno del mercato immobiliare troviamo la possibilità di acquistare un immobile che versa in uno stato “da ristrutturare” perché oggetto di eredità, di vendita all’asta, oppure non residenziale, ma suscettibile di cambio di destinazione d’uso ad abitazione o altra funzione.
Dopo l’acquisto si procede alla ristrutturazione per aumentarne il valore e renderlo commerciabile in merito a spazi, finiture e impianti.
Di seguito i punti principali in base al nostro modo di operare dettato dall’esperienza acquisita.
1 – Studio di fattibilità volto a inquadrare
- fattibilità urbanistica in merito alla possibilità di cambio d’uso a residenziale;
- il reperimento della documentazione dell’immobile attestante la legittimità edilizia ( Licenze, agibilità, condoni) e catastale;
- il progetto architettonico per cambio d’uso – oppure per rispondere alla richiesta del mercato in merito agli spazi – ad esempio costruzioni degli anni ’60 con ingressi e disimpegni molto grandi e bui – oggi non c’e’ ingresso, quasi sempre accediamo gia’ alla zona soggiorno con angolo cottura o living, a riprendere i loft americani, ottimizzando gli spazi.
2 – Studio di progetto
- progetto architettonico con qualità sotto il profilo degli spazi e “vincente” in termini commerciali, in merito ai requisiti richiesti dal mercato attuale;
- computo metrico estimativo di tutte le opere necessarie per la ristrutturazione, con prezzi ed unità a misura ed a corpo, e tempi di consegna cantiere – a seconda del budget a disposizione e del grado di finitura;
- capitolato d’appalto con modalità delle lavorazioni concordate, costi, fasi di cantiere con relative tempistiche, e SAL ( stato avanzamento lavori ) – documento a garanzia dell’investitore e dell’impresa;
- viste tridimensionali o render da far visionare a potenziali acquirenti, prima e durante la fase di cantiere;
3 – Pratiche edilizie
Procedimenti edilizio presso il Municipio competente per poter iniziare i lavori – in base al tipo di intervento, sola manutenzione straordinaria o anche di cambio d’uso si presenterà una C.I.L.A. oppure S.C.I.A. o S.C.I.A. in alternativa al Permesso di Costruire;
4 – Cantiere
- elaborati grafici esecutivi per murature, impianti ed arredi;
- conduzione del cantiere secondo i tempi stabiliti dal capitolato d’appalto;
- organizzazione di visite da parte di potenziali acquirenti;
5 – Consegna cantiere
- ultimazione delle lavorazioni previste dal Capitolato d’appalto;
- certificazioni degli impianti;
- pulizia generale dell’appartamento;
- aggiornamento della planimetria catastale, chiusura della procedura edilizia;
6 – Agibilità
- S.C.I.A. agibilità parziale per le eventuali modifiche apportate suscettibili di modifica dell’agibilità originaria;
7 – Home staging
- servizio fotografico professionale con arredo integrato per aumentare le possibilità di vendita;
Attenzione
Agibilità – il cambio d’uso eventuale in residenza, è un’operazione che comporta la modifica dell’agibilità esistente, ecco perché in questo caso ai fini della vendita, bisogna prevedere la presentazione della SCIA per agibilità parziale;
ACQUISTO FRAZIONAMENTO E RIVENDITA
Un appartamento o villa, di superfici poco commerciabili perché oltre i 100 mq ad esempio, non rispondente alle esigenze del mercato attuale che richiede appartamenti di piccolo taglio, possono essere divisi generando due o più, nuove unità immobiliari residenziali.
Di seguito i punti principali in base al nostro modo di operare dettato dall’esperienza acquisita.
1.Studio di fattibilità volto a inquadrare
- la fattibilità urbanistica in quanto non in tutte le zone di Roma il P.R.G. ( Piano Regolatore Generale ) è consentita l’operazione di frazionamento, ed in alcuni casi è possibile con restrizioni;
- il reperimento della documentazione dell’immobile attestante la legittimità edilizia ( Licenze, agibilità, condoni) e catastale;
- fattibilità tecnica in merito alla possibilità di poter “creare” nuove abitazioni, ad esempio la criticità ricorrente risiede nei nuovi servizi cucina e bagno lontani dalle colonne di scarico esistenti, anche alla luce delle domande per le nuove utenze del gas. Aspetto molto importante da verificare per evitare imprevisti in corso di esecuzione che possano far lievitare i costi o addirittura rendere impossibile l’operazione;
2 – Studio di progetto
- progetto architettonico con qualità sotto il profilo degli spazi e “vincente” in termini commerciali, in merito ai requisiti richiesti dal mercato attuale;
- computo metrico estimativo di tutte le opere necessarie per la ristrutturazione, con prezzi ed unità a misura ed a corpo, e tempi di consegna cantiere – a seconda del budget a disposizione e del grado di finitura;
- capitolato d’appalto con modalità delle lavorazioni concordate, costi, fasi di cantiere con relative tempistiche, e SAL ( stato avanzamento lavori ) – documento a garanzia dell’investitore e dell’impresa;
- viste tridimensionali o render da far visionare a potenziali acquirenti, prima e durante la fase di cantiere;
3 – Pratiche edilizie:
- presentazione della C.I.L.A. presso il Municipio competente per poter iniziare i lavori;
4 – Cantiere
- elaborati grafici esecutivi per murature, impianti ed arredi;
- conduzione del cantiere secondo i tempi stabiliti dal capitolato d’appalto;
- organizzazione di visite da parte di potenziali acquirenti;
5 – Consegna cantiere:
- ultimazione delle lavorazioni previste dal Capitolato d’appalto;
- certificazioni degli impianti;
- pulizia generale degli appartamenti;
- aggiornamento della planimetria catastale, chiusura della C.I.L.A.;
6 – Agibilità:
- S.C.I.A. agibilità parziale per le nuove unità immobiliari costituite;
Attenzione - Agibilità – in merito all’agibilità, il frazionamento è un’operazione che comporta la modifica dell’agibilità esistente, ecco perché, ai fini della vendita, bisogna prevedere la presentazione della SCIA per agibilità parziale;
- Isolamento acustico – quando si fraziona un immobile bisogna prevedere l’isolamento acustico tra le due unità, per questo le tramezzature di confine dovranno rispondere al requisito di isolamento acustico ai sensi di legge.
Di seguito un progetto per frazionamento realizzato dal nostro staff per un investitore immobiliare
AFFITTO A LUNGO/BREVE TERMINE O PER ATTIVITÀ EXTRALBERGHIERA (B&B, AFFITTACAMERE CASA VACANZE)
La ristrutturazione per un affitto a lungo o breve termine è necessaria al fine di fornire l’immobile dei requisiti indispensabili per la sua commerciabilità in termini di stato generale, destinazione d’uso, spazi e finiture.
Di seguito i punti principali in base al nostro modo di operare dettato dall’esperienza acquisita.
1 – Studio di fattibilità volto a inquadrare
- il reperimento della documentazione dell’immobile attestante la legittimità edilizia ( Licenze, agibilità, condoni) e catastale;
- fattibilità tecnica in merito alla possibilità di poter “creare” nuove abitazioni, ad esempio la criticità ricorrente risiede nei nuovi servizi cucina e bagno lontani dalle colonne di scarico esistenti, in caso di realizzazione di bagni riservati in camera. Aspetto molto importante da verificare per evitare imprevisti in corso di esecuzione che possano far lievitare i costi o addirittura rendere impossibile l’operazione;
2 – Studio di progetto
- progetto architettonico con qualità sotto il profilo degli spazi e “vincente” in termini commerciali, in merito ai requisiti richiesti dal mercato attuale;
- computo metrico estimativo di tutte le opere necessarie per la ristrutturazione, con prezzi ed unità a misura ed a corpo, e tempi di consegna cantiere – a seconda del budget a disposizione e del grado di finitura;
capitolato d’appalto con modalità delle lavorazioni concordate, costi, fasi di cantiere con relative tempistiche, e SAL ( stato avanzamento lavori ) – documento a garanzia dell’investitore e dell’impresa;
3 – Pratiche edilizie
- presentazione della C.I.L.A. presso il Municipio competente per poter iniziare i lavori;
4 – Cantiere
- elaborati grafici esecutivi per murature, impianti ed arredi;
- conduzione del cantiere secondo i tempi stabiliti dal capitolato d’appalto;
- organizzazione di visite da parte di potenziali acquirenti;
5 – Consegna cantiere
- ultimazione delle lavorazioni previste dal Capitolato d’appalto;
- certificazioni degli impianti;
- pulizia generale degli appartamenti;
- aggiornamento della planimetria catastale, chiusura della C.I.L.A.;
6 – Home staging
- servizio fotografico professionale con arredo integrato per aumentare le possibilità di affitto, o pubblicizzare l’attività extralberghiera
SERVIZI CHE SVOLGIAMO PER IL TUO INVESTIMENTO IMMOBILIARE
- Una corretta Due Diligence – un servizio che possa garantirti un acquisto sicuro secondo gli aspetti di provenienza, legittimità edilizio-catastale e fattibilità interventi –
inquadramento dei probabili prezzi di rivendita €/mq dell’immobile in caso di rivendita-frazionamento – attraverso la presenza nel nostro organico di periti con esperienza in ambito bancario - Consulenza tecnica totale – dal progetto alla ristrutturazione
- Home Staging – servizio di progetto con viste 3D ( rendering ) per il tuo immobile da poter vendere già in fase di cantiere – servizio fotografico con arredo per affitti
- Assistenza legale, fiscale e notaio
PACCHETTI PER INVESTITORI
Pacchetto 1
Verifica della fattibilità urbanistica.
Pacchetto 2
Progetto preliminare frazionamento/diversa distribuzione spazi interni – consistente in una planimetria dello stato di fatto e di progetto con arredi – per immobile fino a 100 mq.
Pacchetto 3
Verifica della fattibilità urbanistica per frazionamento/diversa distribuzione degli spazi interni – Sopralluogo e rilievo – Progetto architettonico – Computo metrico estimativo delle opere – presentazione C.I.L.A. incluso aggiornamento planimetrico catastale.
Pacchetto 4
Prestazioni professionali comprese in tutti i pacchetti con realizzazione delle opere.
